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看完一目了然!“二环”之外宁波哪里还值得买
              Դ 未知 2021-01-12


      有人戏称:宁波市民这两天大概率在忙三件事,1、研究圈外哪里还能买;2、杀进;3、去民政局离婚。

      “一主双心”基本被限住了,两副即北仑片和镇海片,外围组团分别为慈城、东钱湖、东部滨海、九龙湖-澥浦四个。

      既然,要从买房的角度看,那么,房价就是一个重要的参考系,房价虽然不能代表一切,但也足以反映一些问题。

      爆红板块我们一搭眼就能知道是哪几个,与东新一江之隔的镇海当之无愧成为限购圈外各板块之首,排在第二顺位的就是东新南边的东钱湖。

      这两个板块的火热程度有目共睹,镇海可以说是全宁波房价涨得最快的地方,从1万/平涨到现在的2.1万/平,二手房更是飙到了2.9万/平,不知道当年看不上镇海的人,现在肠子悔青了没有。

      宁波“246”万千亿级产业集群建设、甬江科创大走廊建设都少不了镇海。有了产业有了人,还怕缺少购买力,发展不起来吗?反而会倒逼政府进行基础设施建设。

      第二,限价使得楼市上涨有了预期,倒挂明明白白地摆在那里,投资客就忍不住了,到嘴的肥肉,哪有不吃的道理?

      第三,镇海有2号线号线等多条地铁线路,并且,三官堂大桥在建,未来交通会更加便利,和拥堵的常洪隧道说再见吧。

      首先是,规划利好,刺激了市场。在宁波城市总规划中,东钱湖组团的定位是华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。

      尤其在2019年,省、市、区都对东钱湖释放了利好政策。浙江省委省政府首次提出要重点建设宁波东部新城-东钱湖新城概念;市政府在工作报告中提出,要高标准建设东钱湖区域。

      随后,国际会议中心、新的会展中心、地铁、快速路等一波基建快速启动与落实。我们先不论概念,只要基建起就是有希望。

      从东钱湖开车到东新、南商都只要半小时,目前东部新城均价4万+,南商均价3.5万+,东钱湖还是2字头,不管是对刚需还是投资客,都太友好了。

      现在唯一的问题就是,东钱湖入场机会太少。除了动辄千万的别墅项目以外,适合刚需的湖成大境已“日光”清盘,目前仅云龙的荣安铂云府少量房源在售。

      在上一轮行情中,小港借助临近东新的地理优势,以及诱人的价格,被投资客大力追捧,一代“神盘”奥园誉湖湾脱颖而出。

      今年4月《宁波市北仑区滨片区控制性详细规划修编》获批,发展定位为甬江城市副中心,海港经济创新中心、高端人才创业基地、宜居宜业品质新城。

      目前板块内碧桂园御江东、荣安春和景明等多盘在售,小户型产品紧俏,均价1.8万-2万/平,新出让宅地毛坯限价也在1.9万/平左右。

      小港未来二年的房价向稳,板块内也无明显倒挂。稳预期,对于刚需是好消息,投资则结合自身条件考量了。

      具体板块分析下半年6地集中供应!地铁、1字头、一线甬江…这个板块价值推进中!

      慈城定位为国家历史文化名镇,以生态宜居、历史文化为特色。慈城古城距今已有1200年历史,是江南保留最完整的古县城,不仅吸引了游客,也积极发展文化、旅游产业。

      谜之市场预期。慈城的楼盘整体去化速度都不算快,主要还是做低密产品。高层、洋房稀缺,低总价是抢手货,大面积的别墅就卖不动了。

      最大的痛点是人气不足,活力不足,尤其是慈城新城。近期在慈城新区地段控制性详细规划局部调整方案中,将针对人气提升作出相应改善设计。

      7月31日将出让的两宗慈城新城纯住宅地块,高层毛坯限价更是达到2.2万/平,也是慈城目前高层产品最高的价格。

      停滞不前的原因,一方面缺少优质产业,外来人口不足,吸引力欠佳,产业无法满足本地就业需求,导致人才流失。

      另一方面是,区位尴尬,缺少地缘优势。澥浦、咸祥这些边缘小镇鲜有城区客群。这里也是城区客群基本不会考虑的地方,确实太远了,没有地铁,公共交通也不是很方便。

      再有就是市场预期较低,少有倒挂。春晓、梅山目前在售均价1.1万/平,贝壳网显示,二手房签约均价7千-9千/平,而且挂牌量很大,成交量却不多,一二手价格基本持平,鲜有倒挂现象。

      澥浦断供,咸祥、瞻岐目前都只有一个新盘,打持久战的节奏。这些地方面向的都是本地客群,并没有受到投资客的垂青。

      倒是九龙湖表现尚可,板块内的百万方大盘恒大山水城卖了7年,一期接着一期,稳步去化;上个月开盘的蓝城桂语风荷更是交出3分钟“光盘”的亮眼成绩。

      桂语风荷的“日光”,购房圈都被吓了一跳,他们不明白九龙湖1.68万/平的盘怎么可以卖这么快。

      其实,市场的反应也一定程度说明了当地的发展现状,“日光”在庄市是习以为常,在九龙湖就是不可思议。

      不过,九龙湖确实是这几个边缘区域里最有未来预期的一个,地铁7号线有望设站,仁爱教育集团九龙湖分校将在今年11月启动建设。但想要达到驼骆的热度,还有很长的路要走。

      所以,我们在看待一个区块是否有潜力的时候,也应该注意这几个方面的指标,首先要立足当下看现状,再结合政府的规划看未来。

      规划归规划,落实和发展都有一个先后之分,我们相信未来宁波各板块都能发展得很好,但是,能不能符合你自己当下的利益就是另外一码事了。